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L’analisi di fattibilità preliminare: una panoramica completa

La maggior parte delle persone, quando pensano di richiedere un mutuo, si pongono subito degli interrogativi riguardanti la fattibilità del suo ottenimento: quali sono i dati fondamentali che permettono di ottenere un mutuo? Quali sono i parametri valutati dalle banche?

In questo articolo Andrea Ferrara, consulente creditizio di Euroansa Hub con esperienza decennale, risponde a tutti i quesiti e fa chiarezza su una delle fasi fondamentali nell’iter di richiesta del mutuo: l’analisi di fattibilità preliminare.

L’analisi di fattibilità preliminare è uno dei momenti più importanti del nostro lavoro ed è per questo che cercherò di essere il più dettagliato possibile nella mia spiegazione. Devo però ammettere che non è stato facile mettere insieme le idee per fornire qualcosa di preciso e ben capibili. Quando fai con passione un lavoro da tanti anni molte cose diventano automatiche, alcuni processi mentali si attivano immediatamente, dunque sai già cosa fare e cosa cercare.

Ho ideato questo articolo come una guida utile per chi sta cercando informazioni necessarie ad accendere un mutuo per comprare una casa e vuole avere le idee più chiare, ma anche per tutti coloro che pensano che il lavoro di consulente creditizio possa essere nelle proprie corde e vogliono avviare una carriera nell’ambito della mediazione creditizia.


L’analisi di fattibilità preliminare: un nodo centrale per il mutuo

Cominciamo ad entrare nel vivo con una raccomandazione: l’analisi di fattibilità preliminare è una delle fasi più importanti del nostro lavoro di consulenti e mediatori creditizi. In questa fase dobbiamo prestare attenzione al dettaglio, essere maniacalmente precisi.

In quanto professionisti, quando si fa un’analisi di fattibilità è deputato a noi una grande responsabilità ovvero scegliere ciò che è meglio per i nostri clienti, fare in modo che possano ottenere il mutuo ipotecario più adatto alle loro necessità. Proprio per questo non mi stancherò mai di leggere con attenzione, di appuntare dettagli e di approfondire ogni questione quando prendo in mano la documentazione per effettuare la mia analisi di fattibilità preliminare.

In questo caso tutta la documentazione dei miei clienti e tutte le informazioni raccolte sono fondamentali per determinare il successo della richiesta di un mutuo. Dai dati in nostro possesso dobbiamo infatti essere in grado, con una visione a 360°, di scegliere la migliore banca.

L’istituto finanziario scelto da noi consulenti creditizi deve:

  • essere il più adatto a ricevere e accettare la richiesta di mutuo;
  • avere le condizioni economiche più favorevoli ai nostri clienti (tassi, assicurazioni… in questo campo dobbiamo valutare ogni singolo aspetto).


L’obiettivo specifico dell’analisi di fattibilità preliminare

Credo che sia emerso chiaramente quello che è l’obiettivo specifico di questa fase così importante dell’accensione di un mutuo ipotecario per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa. Però credo sia mio dovere, per una correttezza di informazioni, approfondirlo un po’ di più.

Il nostro obiettivo, quando ci impegniamo in questa fase della stipula di un mutuo, è estrapolare gli elementi e i dati sui quali deve prendere piede il nostro progetto di richiesta di un mutuo, volendo fare un esempio calzante: sono le fondamenta sulle quali verrà poi eretto tutto il progetto.

Diventa, allora, fondamentale che le fondamenta siano solide e per esserlo noi dobbiamo fare bene il nostro lavoro, selezionare tutto quello che ci serve e vagliare con occhio clinico ogni singola informazione.

Un’analisi di fattibilità deve sempre prevedere:

  • un’opzione primaria ovvero l’opzione più interessante e conveniente per i clienti;
  • delle opzioni secondarie che siano pertinenti con le informazioni ricevute, le richieste e le esigenze d’

Non tutti agiscono così, lo so, ma questo è il mio stile, il mio modo di analizzare e ciò mi permette di riuscire ad ottenere sempre quello che voglio ovvero la massima soddisfazione di chi si rivolge a me per acquistare una casa e si trova spaesato e confuso rispetto a tutte le procedure di un mutuo.

Avere un piano A e un piano B è una carta fondamentale per un consulente creditizio ed è uno dei motivi per cui chi vuole richiedere un mutuo si affida a noi. L’obiettivo è avere una visione di insieme che permetta di portare a casa il risultato anche quando si incontra qualche intoppo.

 

I criteri di valutazione di un’analisi di fattibilità preliminare

Scendiamo ancora più nel dettaglio e vediamo quali sono i punti sui quali dobbiamo concentrarci, gli snodi centrali della nostra impalcatura:

  • il calcolo dei redditi;
  • Le informazioni sul cliente;
  • la scelta della banca più affine;
  • i 3 parametri fondamentali per la riuscita della richiesta di mutuo, che vanno forniti alla banca;
  • la valutazione immobiliare.


Il calcolo dei redditi nell’analisi di fattibilità preliminare

Il calcolo dei redditi nell’analisi di fattibilità preliminare viene svolto in modo differente per i lavoratori dipendenti e per i lavoratori autonomi. Per i dipendenti si valuta l’ultima certificazione unica dei redditi da lavoro dipendente (CU), qui allora tengo conto del reddito complessivo meno le imposte e lo divido per i dodici mesi, ottengo allora una stima abbastanza accurata delle entrate mensili.

Per i lavoratori autonomi il processo di stima viene effettuato sulla media degli ultimi due modelli unici, qui valutiamo il reddito complessivo al netto delle varie ritenute. Perché si chiedono gli ultimi due modelli? Perché in media il reddito di un lavoratore autonomo è più soggetto a oscillazioni e in questo modo è possibile effettuare una stima accurata delle entrate medie.


Le informazioni sul cliente: un dato da considerare

Quando iniziamo la nostra analisi di fattibilità preliminare dobbiamo sapere lo stato del cliente:

  • È celibe?
  • È coniugato?
  • Se è coniugato, ha o no la comunione dei beni?
  • È divorziato?
  • Ha familiari a carico?

Sono tutti dati di cui dobbiamo tener conto. In questo campo dobbiamo valutare anche l’anzianità lavorativa, l’età anagrafica dei nostri clienti e la patrimonializzazione immobiliare del cliente e dei suoi genitori e molto altro. Ecco che la nostra analisi diventa un intrecciarsi di dati, informazioni e statistiche a cui fare riferimento.

Roba da far girare la testa, ne sono consapevole, ma a cui con il tempo ci si abitua tranquillamente.


Analisi di fattibilità preliminare: la scelta della banca

In questa fase entra in campo la nostra conoscenza, la possibilità di scegliere l’istituto finanziario più adatto ad accettare la richiesta di mutuo. Studiare e conoscere le politiche del credito di ogni banca diventa così per noi parte fondamentale del lavoro.

Grazie alla documentazione del cliente e alle informazioni raccolte si cerca allora di valutare la soluzione primaria, quella indicata come principale e varie scelte secondarie che possono risultare comunque convenienti. Qui non bisogna mai dimenticarsi che la finalità di richiesta del mutuo diventa uno dei fattori più importanti di cui tener conto:

  • Acquisto prima casa;
  • Acquisto prima casa per gli under 36;
  • Ristrutturazione di un immobile;
  • Acquisto di una seconda casa;
  • Una surroga;
  • Una sostituzione;
  • Una sostituzione con liquidità.

Sono tantissime le opzioni in campo e non è detto che tutte le banche abbiano i prodotti finanziari adatti, ed è qui che entra in gioco la nostra competenza in materia per effettuare una prima scrematura degli istituti finanziari a cui inviare la richiesta. Anche la durata dell’operazione è un fattore importante! Molte banche hanno piani di ammortamento con scadenze massime che non possono essere superate ed è per questo che valutare attentamente ogni dettaglio è per noi fondamentale per ottenere il successo dell’operazione.

Infine, la tipologia del prodotto finanziario ovvero la scelta di un mutuo a tasso fisso o tasso variabile (e tutte le loro possibili declinazioni) è uno dei fattori di cui tener conto per valutare quale sia la banca che offre i migliori parametri per il nostro cliente.


I 3 parametri fondamentali che devono emergere dall’analisi di fattibilità preliminare

Questo paragrafo vi avverto che è davvero importante poiché racchiude il nucleo della questione: quali sono i dati fondamentali che ci permetteranno di ottenere un mutuo? Vediamo insieme i tre parametri fondamentali richiesti da ogni banca sono:

  1. Rispetto rapporto rata/reddito (i parametri possono variare da istituto a istituto ma in media il rapporto deve aggirarsi intorno al 35% ovvero un terzo dello stipendio e si calcola dividendo la rata pagata diviso il reddito netto mensile, quest’ultimo al netto di eventuali finanziamenti in corso.);
  2. Soglia di sussistenza minima (una soglia minima calcolata su base Istat per il sostentamento di una famiglia, al fine del calcolo viene considerata la rata già pagata e tutte le uscite in essere);
  3. Indebitamento (questo parametro viene calcolato sulla rata già pagata, sui possibili finanziamenti già in essere e diviso per il reddito mensile netto. La percentuale di indebitamento medio che non deve essere sforata è tra il 50 e il 60%).


La valutazione immobiliare nell’analisi di fattibilità preliminare

La valutazione dell’immobile che viene prospettato come garanzia ipotecaria alla banca è un elemento fondamentale del processo di analisi di fattibilità. Questo è dovuto dal fatto che la banca si tutela proprio emettendo ipoteca sull’immobile in oggetto di acquisto.

Per valutare un immobile dobbiamo tener conto di fattori variabili come la sua provenienza (acquisto, donazione, successione) poiché non tutte le banche erogano i proprio prodotti finanziari per tutti i tipi di provenienza ed è compito nostro, come consulenti creditizi, saper valutare caso per caso.

Tra gli altri dati necessari al fine della valutazione possiamo vedere:

  • La categoria catastale dell’immobile;
  • Eventuali difformità urbanistiche non sanate.


La preventivazione nell’analisi di fattibilità preliminare: la fase finale

Dopo aver ottenuto tutti i dati e dopo aver vagliato ogni singola opportunità per ottenere il meglio, ogni consulente creditizio utilizza il proprio applicativo per immettere tutti i dati e valutare come procedere al meglio. In questo modo posso vedere tutti i prodotti finanziari proposti dalle banche e compiere le giuste valutazioni per fare in modo che ogni parametro richiesto sia rispettato al meglio.

Se tutto, come si spera, risulterà congruo e adatto, non rimane altro che riunire e sistemare la documentazione e spedirla poi in banca. 

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