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Merito creditizio per la richiesta di un mutuo: cos’è e come si calcola

La richiesta di mutuo spesso spaventa perché chi si approccia a questo mondo non ha conoscenze specifiche e come sempre succede l’ignoto fa paura, ben più di quanto dovrebbe. Proprio per questo abbiamo pensato di approfondire la questione del merito creditizio. Entrando nello specifico vedremo

  • come le banche e gli istituti di credito valutano la posizione finanziaria di un possibile cliente;
  • quali sono i parametri o ratios bancari che utilizzano per stabilire la fattibilità di un finanziamento.

In questo modo chiunque potrà avere le idee ben chiare e saprà muoversi di conseguenza senza avere più timore.
 

Cos’è il merito creditizio?

Il merito creditizio è ciò che emerge dopo che una banca ha avviato un’indagine approfondita sulle capacità economiche e finanziarie di chi richiede un mutuo ipotecario o qualsiasi altro tipo di finanziamento.

Il risultato di questo processo di indagine è indispensabile per valutare l’effettiva richiesta di un credito e si basa su 5 indicatori di rischio ben precisi. In questo modo gli istituti di credito possono avere una panoramica completa della storia finanziaria di chi richiede un mutuo e valutare se sussiste o no la possibilità di insolvenza del debito.

Esiste una normativa che regola il calcolo di questo credit score? Assolutamente sì ed è contenuta nel decreto di legge 4 del 13/08/2021. Con questa disciplina si intende evitare che tutti i soggetti con un basso punteggio di merito creditizio possano accedere a finanziamenti come un mutuo per evitare che i mutui volontari si trasformino in credito deteriorato.
 

I Ratios Bancari: 5 indicatori di rischio per valutare il merito creditizio

I ratios bancari sono quegli elementi che permettono la valutazione del merito creditizio. Ognuno di loro è di estrema importanza ed è un pilastro indispensabile per dare corpo a una richiesta di mutuo.

Se a questo punto sei curioso e vuoi sapere come fanno le banche a creare un quadro chiaro della posizione finanziaria, ecco quali sono i cinque indicatori di rischio indispensabili per la valutazione:

  • LTV (detto anche Loan to Value);
  • Loan to Cost (detto anche LTC);
  • indebitamento;
  • rapporto rata/reddito;
  • soglia di sussistenza (o semplicemente sussistenza).

Vediamoli nello specifico uno per uno così da avere un quadro quanto più completo ed esaustivo.
 

Loan to Value (LTV)

L’LTV è un indicatore di rischio molto importante: maggiore è il suo valore e maggiori saranno i rischi che la banca si assume nell’erogare il finanziamento. Il Loan to Value nello specifico è il rapporto (espresso in percentuale) tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile che si intende acquistare con il finanziamento. Calcolare questo parametro è facile: non si deve far altro che dividere l’importo di mutuo richiesto per il valore dell’immobile. Qualche altra specifica? È interessante sapere che in media gli istituti di credito accettano un LTV fino all’80% e non oltre.

Solo in presenza di ulteriori garanzie, ad esempio la garanzia statale Consap o quella data da una fideiussione assicurativa, alcune banche sono disponibili a finanziare sino al 100% dell’LTV e LTC.

Avere un Loan to Value basso è quindi importante per ottenere direttamente il finanziamento ma non solo; proprio perché un LTV minore comporta meno rischi per la banca essa spesso offre condizioni favorevoli come tassi di interesse ridotti.
 

Loan to Cost (LTC)

Il Loan to Cost è il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e l’effettivo prezzo dell’immobile che si intende acquistare. Per chi si stesse chiedendo come calcolarlo la cosa è davvero facile: l’importo del mutuo deve essere diviso con il prezzo di acquisto e in questo modo si ottiene una percentuale precisa e specifica.

A cosa serve questo parametro? Offre una prospettiva diversa alla banca poiché il prezzo effettivo di acquisto di un immobile può variare dal suo reale valore immobiliare! Gli istituti di credito mettono sempre LTV e LTC a confronto prima di decidere quale somma erogare, di media il valore del Loan to Cost non deve superare l’80% ma esistono casi in cui gli istituti di credito possono arrivare ad erogare fino al 100%, quando succede questo? Quando l’LTV rimane entro la soglia dell’80%.

Dunque, quale è la differenza sostanziale fra LTV e LTC? Il primo si basa sul Value, ovvero il valore di mercato che viene attribuito all’immobile oggetto di garanzia da parte del perito, mentre il Cost è semplicemente il prezzo stabilito fra le parti acquirente e venditrice per la compravendita.
 

Indebitamento

L’indebitamento è un indicatore di rischio che tutti gli istituti finanziari utilizzano per valutare se chi richiede un mutuo è in grado di rispettare i piani di rimborso stabiliti in partenza. Questo indicatore di rischio, come gli altri già esaminati, viene espresso in percentuale e si calcola sommando la rata del mutuo a tutti gli impegni finanziari in essere diviso il reddito netto di tutti coloro che richiedono il mutuo.

Se a questo punto ti sei perso, non preoccuparti: tieni conto che il valore dell’indebitamento non è uguale per tutte le banche e può arrivare fino al 60%. Viene utilizzato come indicatore per capire se chi richiede il mutuo può avere accesso al finanziamento senza creare condizioni di sovra-indebitamento che difficilmente potrà gestire.

Quali sono i fattori di cui si tiene conto all’interno di questo calcolo? Vediamoli insieme:

  • tipologia del reddito;
  • tipologia del contratto;
  • anzianità lavorativa;
  • reddito degli eventuali garanti;
  • tipologia e scadenze degli impegni finanziari;
  • presenza di impegni non finanziari.

 

Rapporto rata/reddito

Come l’indebitamento anche il rapporto rata/reddito viene utilizzato per valutare se chi richiede un mutuo potrà far fronte in modo efficiente al piano di rimborso stabilito dalla banca. Questo indicatore di rischio è dato dal rapporto tra la rata del mutuo richiesto e il reddito complessivo di tutti i richiedenti il mutuo (meno ovviamente tutti gli impegni finanziari in essere e da mantenere).

Questo parametro espresso in percentuale come può essere calcolato? Si divide la rata del mutuo con il reddito complessivo di coloro che richiedono il mutuo e al reddito vengono sottratti gli impegni finanziari in essere. Come tutti gli altri ratios bancari anche il rapporto rata/reddito ha un limite massimo che in media si aggira tra il 30 e il 40%.

I fattori di cui le banche tengono conto quando calcolano il rapporto rata/reddito? Sono gli stessi che vengono utilizzati nel calcolo dell’indebitamento.
 

Soglia di sussistenza

La soglia di sussistenza, spesso conosciuta unicamente come sussistenza, è l’ultimo ratios bancario di cui ci occuperemo ed è un altro degli indicatori di rischio che concorrono a creare il merito creditizio di un richiedente mutuo.

Cosa si intende per soglia di sussistenza? È l’importo minimo che i richiedenti del mutuo devono avere a disposizione ogni mese per le esigenze essenziali per la qualità della loro vita. Questo è valutato come un parametro fondamentale poiché indica agli istituti di credito quella che è la soglia minima al di sotto della quale non possono sussistere i requisiti per far fronte a tutte le spese quotidiane.

Vista la sua importanza cerchiamo di capire come si calcola la soglia di sussistenza: basta sottrarre dal reddito complessivo di tutti i richiedenti il mutuo:

  • la rata del mutuo;
  • gli impegni finanziari;
  • gli impegni extra-finanziari.

Il risultato ovvero l’importo che rimane a disposizione della famiglia non deve superare le soglie stabilite dall’ISTAT. Infine, esistono diversi altri parametri di cui si deve tener conto quando si calcola la sussistenza, tra di essi i più importanti sono:

  • il numero di persone che compongono il nucleo familiare;
  • l’area geografica d’Italia di residenza (nord, sud o centro);
  • le dimensioni del centro abitato (piccolo, grande, metropoli).

Con la sussistenza abbiamo concluso il nostro viaggio all’interno dei metodi di valutazione del credit score (o merito creditizio) dei richiedenti un mutuo, con la speranza possa essere un valido aiuto per chi deve affrontare questo viaggio.

Per chi avesse domande in merito o volesse essere seguito durante il percorso di richiesta di un mutuo i consulenti creditizi Euroansa una prima consulenza gratuita.

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