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Mutui under 36: agevolazioni prorogate per il 2023

Mutui per gli Under 36

I mutui under 36 sono una delle novità più interessanti degli ultimi anni. In questo momento storico in cui l’incertezza economica nazionale sembra pesare sull’acquisto della prima casa diventa davvero fondamentale poter contare su questo tipo di agevolazioni. Proprio per questo è un’ottima notizia che il mutuo under 36 sia una delle agevolazioni dedicate all’erogazione di un mutuo prima casa a tasso calmierato ad essere stata prorogata.

Il mutuo under 36 è stata una misura che inizialmente prevedeva un periodo di fine, ovvero il 31 dicembre 2022, ma ad oggi è stato prorogato di fatto fino al 31 dicembre 2023. In questo articolo cercheremo di entrare più nello specifico all’argomento mutui under 36 e a quello che è l’accesso prioritario dato al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa previsto dal Decreto Sostegni bis.

 

Mutuo Under 36: a chi si rivolge?

Il mutuo under 36 è una misura pensata per tutti i giovani che si trovano impossibilitati a coprire il 20% dell’importo dell’acquisto della prima casa. In un mutuo classico, infatti, gli istituti di credito e le banche non permettono di superare l’80% del loan to value, ovvero del rapporto tra ammontare del capitale richiesto in prestito e il valore dell’immobile.

Grazie all’intervento dello Stato che offre garanzie maggiori a quelle degli istituti di credito, è adesso possibile anche per i giovani e giovanissimi senza fondi accedere a mutui il cui importo sia superiore all’80% del prezzo di acquisto. Questo cosa vuol dire? Avere la possibilità di acquistare una casa o un appartamento avendo a disposizione una minima liquidità iniziale. Vediamo però nello specifico a chi si rivolge questo tipo di mutuo ovvero quali sono i soggetti che possono accedere a questa agevolazione:

  • Chi non ha ancora compiuto 36 anni (nel caso di una coppia basta che uno dei due partner non abbia compiuto i 36 anni);
  • Chi ha un Isee sottostante i 40.000 euro;
  • Chi richiede un finanziamento superiore all’80% del valore complessivo dell’immobile.

Questa misura è stata appositamente pensata per fornire una garanzia dello stato a una categoria che presenta maggiori criticità, rispetto alle altre, di accesso al credito bancario. Vediamo adesso però alcune specifiche relative ai mutui under 36 che è necessario conoscere.

Per accedere a questa agevolazione il mutuo ipotecario richiesto non deve superare la cifra di 250.000 euro e come già annunciato non è consentito a chi è già in possesso di un altro immobile ad uso abitativo accedervi.

In questo caso esistono però delle eccezioni specifiche:

  • Le abitazioni ricevute in eredità, anche in comunione con altri eredi;
  • Gli immobili in uso a titolo gratuito a fratelli e/o genitori.

 

Quali sono le categorie di immobili con i requisiti oggettivi per un mutuo under 36?

Secondo quanto specificato dall’Agenzia delle Entrate per i mutui under 36 gli immobili che permettono di accedere al beneficio sono le abitazioni che rientrano nelle categorie catastali dalla A2 alla A7, vengono incluse poi le abitazioni con categoria catastale A11 e i benefici si estendono anche alle pertinenze dell’immobile principale se classificate:

  • C2: magazzini e locali di deposito;
  • C6: rimesse e autorimesse;
  • C7: tettoie chiuse o aperte.

L’acquisto della specifica pertinenza può avvenire sia contestualmente a quello dell’abitazione principale oppure avvenire tramite atto separato, ma deve rientrare nei liniti di tempo specifici per accedere all’agevolazione.

 

Mutuo under 36: le limitazioni

Per poter accedere a questo tipo di mutuo è necessario possedere anche altri requisiti. Chi acquista l’immobile infatti deve scegliere il proprio comune di residenza per l’acquisto della prima casa e se così non fosse, dopo l’acquisto si avrebbero comunque 18 mesi per mettersi in regola dalla data di stipula del contratto.

Infine, è chiaro che l’immobile acquistato deve essere posizionato sul territorio nazionale e non deve avere caratteristiche di lusso; rimangono escluse dal mutuo under 36 le seguenti categorie:

  • A1: abitazioni di tipo signorile;
  • A7: ville;
  • A9: castelli e palazzi storici e con pregi artistici.

 

Quanto arriva a coprire il Fondo di Garanzia per i mutui under 36?

La garanzia offerta da questo fondo va dal 50% al l’80% della quota capitale, cosa vuol dire? Si sottolinea specificatamente nell’art. 64 del Decreto Sostegni Bis che per i finanziamenti il cui rapporto tra importo finanziato e prezzo di acquisto dell’immobile (compresi oneri accessori) superi l’80% la misura compensativa massima a garanzia della concessione del mutuo data dal Fondo viene elevata all’80% della quota capitale.

Questa è una domanda importante perché permette di capire quanto del capitale richiesto viene garantito dallo Stato ed è un modo per conoscere a fondo il tipo di finanziamento che si sta andando a richiedere.

 

Le agevolazioni date dal mutuo under 36

Questo tipo di mutuo, pensato per l’acquisto della prima casa, non prevede solo l’accesso a un mutuo con tassi agevolati e calmierati oltre l’80%, ma presenta anche diverse manovre di defiscalizzazione pensate per venire incontro alle esigenze specifiche dei giovani.

Questo tipo di agevolazioni possiamo suddividerle in due macrocategorie, quella derivante all’atto del finanziamento vero e proprio e quella messa in relazione alla compravendita dell’immobile. Vediamole insieme per avere un quadro chiaro, preciso e quanto più possibile puntuale.

 

Le agevolazioni del mutuo under 36 relative al finanziamento

In relazione all’atto del finanziamento chi richiede questo specifico mutuo e rientra nelle categorie che possono accedervi riceve:

  • Un’esenzione dall’imposta sostitutiva ovvero l’esenzione di un valore pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo;
  • Un credito d’imposta di pari importo se la vendita è soggetta ad Iva (come per esempio nelle nuove costruzioni.

Il credito di imposta così percepito può poi essere impiegato nella maniera più conveniente, nello specifico può essere utilizzato:

  • In compensazione delle ritenute d’acconto, contributi previdenziali e/o premi assicurativi contro le malattie professionali e gli infortuni sul lavoro;
  • In diminuzione delle imposte di registro e ipotecarie, sulle donazioni e sulle imposte di registro catastali sulle successioni;
  • In detrazione Irpef nella dichiarazione dei redditi.

 

Le agevolazioni del mutuo under 36 relative alla compravendita

In relazione all’atto della compravendita si avranno importanti vantaggi dati dall’esenzione dalle imposte ipotecarie, catastali e dall’imposta di registro; sarà possibile poi accedere a un credito di imposta pari all’ammontare dell’Iva da corrispondere, se dovuta.

In poche parole, l’Iva in questi casi è dovuta e deve essere pagata poiché eliminarla completamente richiederebbe un assenso in sede Europea ma, di fatto, viene annullata trasformandola in credito fiscale riutilizzabile.

È bene specificare che nel caso di un acquisto effettuato da una coppia, se uno solo di essi ha il requisito anagrafico richiesto l’altro acquirente dovrà pagare le imposte per la parte spettante secondo le regole ordinarie.

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