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Mutuo Ipotecario: una guida approfondita

Richiedere un mutuo è una decisione che può fare paura. Tutto considerato, è normale sentirsi disorientati nel cercare di comprendere partendo da zero una materia così complessa nel caos delle informazioni. Secondo Euroansa Hub, per scegliere un mutuo che si adatti alle specifiche esigenze di chi lo richiede, è fondamentale avere a disposizione tutte le informazioni specifiche spiegate in modo chiaro. Solo in questo modo si può avere l’occasione di accedere alla migliore opzione sul mercato in tempi brevi e senza stress.

Proprio per questo motivo abbiamo deciso di mettere in chiaro tutti quelli che sono gli aspetti indispensabili per conoscere questo tipo di finanziamento fino in fondo. Iniziamo allora questo viaggio che permetterà di scoprire tutte le informazioni utili sul mutuo ipotecario: che cos’è, quali sono le tempistiche, che tipologie di mutuo esistono e molto altro ancora.

Cos’è un mutuo?

Partiamo dalle basi. Il mutuo è un finanziamento che viene concesso generalmente per l’acquisto di una casa o un immobile, a scopo abitativo o commerciale che sia. L’obiettivo di questo tipo di finanziamento chiamato appunto mutuo è facilitare l’accesso a una somma di denaro abbastanza ingente per diversi motivi, come:

  • L’acquisto di una prima o di una seconda casa;
  • La ristrutturazione di un immobile;
  • La costruzione di un immobile;
  • L’accesso a un capitale liquido per coprire spese o debiti.

Il mutuo viene concesso da banche e istituti di credito che, dopo un’attenta e approfondita analisi, prevedono l’erogazione della cifra richiesta stabilendo con il debitore, ovvero chi richiede il mutuo, un piano di rimborso rateale definito piano di ammortamento.

In ultima istanza, possiamo dire che il mutuo ipotecario porta questo nome perché, a differenza di altri tipi di finanziamento, è garantito da ipoteca. Proprio per questo motivo il mutuo si stipula nella forma di un atto pubblico e viene disciplinato dall’art. 2699 del Codice civile. In questo caso la presenza del notaio è necessaria per iscrivere ipoteca sull’immobile e attribuire all’atto un valore di titolo esecutivo.

Quanto può durare un mutuo?

La durata media di un mutuo, ossia il tempo necessario per restituire interamente il prestito e pagare gli interessi, è solitamente dai 5 ai 30 anni, anche se è possibile che alcune banche o istituti di credito accettino richieste che prevedono un piano di ammortamento più lungo e che arrivi fino ai 40 o ai 50 anni.

È importante conoscere questo aspetto di un mutuo poiché permette a chi lo richiede di avere le idee ben chiare su quanti mesi e anni è possibile dilazionare il pagamento delle rate. Solo così sarà possibile effettuare una richiesta che si adatti perfettamente ai propri bisogni tenendo conto della spesa che si andrà ad affrontare a lungo termine.

Qual è l’importo massimo che è possibile richiedere con un mutuo?

In media la richiesta di un mutuo può arrivare all’erogazione di un capitale tale da coprire fino all’80% del valore dell’immobile ma alcune banche possono arrivare a coprire fino al 100% dell’importo in determinate situazioni, anche se questo di fatto comporta spesso:

  • Garanzie aggiuntive;
  • Condizioni economiche di rimborso più onerose.

Andiamo adesso ad approfondire in modo diretto quali sono gli elementi che costituiscono un mutuo.

Quanto tempo serve per ottenere un mutuo?

Ottenere un mutuo è un percorso che richiede del tempo poiché sono previste diverse analisi della situazione. Questo tempo spesso può essere diminuito di molto se ci si avvale dell’aiuto di professionisti capaci di tenere ogni cosa sotto controllo, muoversi nei tempi giusti e rispettare ogni scadenza. Si può quindi optare per un consulente creditizio oppure per un’agenzia che si occupa di mediazione.

In media in Italia, dal momento in cui ci si appresta a richiedere il mutuo fino alla sua effettiva erogazione, possono trascorrere circa 3-4 mesi, ma va considerato che le tempistiche possono variare in base alla banca alla quale ci si rivolge oppure alla capacità di fornire documenti aggiornati e bene in regola.

Avvalendosi di un consulente creditizio i tempi si possono accorciare di quasi la metà andando non oltre i 2 mesi di media, trovandosi avvantaggiati non solo in termini di tempistiche ma anche per la buona riuscita della richiesta.

Le diverse tipologie di mutuo

I mutui possono variare a seconda di alcuni fattori caratterizzanti, per questo possiamo dire che esistono diverse tipologie di mutuo:

  • Mutuo a tasso variabile: un mutuo a tasso variabile si chiama in questo modo perché la rata del mutuo varia di volta in volta a seconda del tasso di interesse;
  • Mutuo a tasso fisso: il mutuo a tasso fisso deve il suo nome al fatto che il tasso di interesse è definito in partenza e non varia lungo il percorso. In questo modo è possibile avere rate di importo fisso durante tutto il percorso di rientro;
  • Mutuo con tetto: il mutuo con tetto è un tipo di mutuo a tassi variabile in cui in fase di accensione è stato fissato un tetto massimo oltre al quale il tasso di interesse non può essere accettato;
  • Mutuo misto: questa tipologia di finanziamento prevede per il mutuatario, secondo determinati tempi, di passare al tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Esiste infine il mutuo con tasso d’ingresso che prevede che per il mutuatario vi sia per un determinato periodo iniziale un tasso ridotto e agevolato. Alla scadenza dei mesi prefissati viene poi applicato il tasso fisso o variabile come concordato in fase contrattuale.

Quando si stipula un contratto di mutuo esistono degli elementi essenziali da valutare e che ne costituiscono gli aspetti principali come:

  • La durata: in quanti mesi è previsto il recupero intero del capitale;
  • La tipologia del tasso di interesse: il tasso di interesse equivale al prezzo che debitore è chiamato a pagare per il capitale ottenuto dalla banca creditrice, e può essere di tipo fisso o variabile;
  • Le garanzie aggiuntive: sono le garanzie richieste dall’istituto creditizio per l’erogazione della somma necessaria e che si aggiungono all’ipoteca;
  • La rata: le rate di un mutuo comprendono sia il capitale che viene effettivamente finanziato sia gli interessi che vengono maturati nel tempo. Le rate vengono solitamente pagate mensilmente ma sussistono anche altri intervalli di tempo che possono essere presi in considerazione come rate trimestrali o semestrali.

Infine, troviamo il piano di ammortamento, come ultimo elemento indispensabile da valutare nella richiesta di un mutuo. Cerchiamo allora di fare un po’ di chiarezza sul calcolo effettivo della rata di un mutuo e su come prevedere un piano di ammortamento adeguato.

Il piano di ammortamento

Esistono diversi tipi di piano di ammortamento, ovvero la modalità in cui il mutuo andrà rimborsato. I piani di ammortamento maggiormente utilizzati sono:

  • Il piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile;
  • Il piano di ammortamento a rate crescenti;
  • Il piano di ammortamento detto “alla francese”.

La prima rata del mutuo solitamente decorre dal primo giorno del mese successivo alla stipula del rogito. Vediamo adesso nel dettaglio in cosa si distinguono questi piani di ammortamento.

Il piano di ammortamento alla francese

Il piano di ammortamento maggiormente diffuso nell’ordinamento nostrano è sicuramente quello alla francese in cui l’andamento della quota di capitale e della quota di interessi che definiscono ogni rata segue un trend preciso.

Con il piano di ammortamento alla francese le quote interesse decrescono nel tempo mentre quelle derivanti dal capitale crescono, in questo modo la somma delle due quote rimane costante nel tempo e diventa così possibile per i mutuatari appoggiarsi a una determinata costanza della rata.

Il piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile

In questo piano di ammortamento la rata rimane fissa e le variazioni che si vengono a creare al tasso di interesse determinano la durata del piano di rimborso che può allungarsi o accorciarsi in base a questa relazione.

In pratica, con il piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile le oscillazioni del tasso di interesse non determinano rate più elevate all’interno di una durata fissa ma rate costanti all’interno di un piano di ammortamento con durata variabile. Questo tipo di piano di ammortamento viene selezionato per ottenere una buona costanza anche se la durata del rimborso può allungarsi di molto.

Il piano di ammortamento a rate crescenti

Un piano di ammortamento a rate crescenti prevede invece che la quota capitale sia di minore entità nelle prime rate del mutuo. In questo modo si avranno rate di minor entità all’inizio del finanziamento che aumenteranno con il passare del tempo. Gli interessi e la quota di interesse verranno, invece, sempre calcolati sul capitale residuo. In questo modo chi richiede un mutuo si trova agevolato durante i primi anni e può muoversi con più agilità all’inizio.

Mutuo ipotecario: le agevolazioni fiscali

Esistono delle agevolazioni alle quali è possibile accedere quando si stipula un mutuo, vediamole allora insieme. Per esempio, è prevista la possibilità di godere dell’abbattimento delle imposte di Registro per il trasferimento della proprietà se essa è considerata la prima casa ovvero se ricorrono alcuni prerequisiti stabiliti dalla legge:

  • Se l’acquirente non possiede a titolo esclusivo o in comunione con il coniuge il diritto di proprietà, usufrutto, abitazione e uso di altra soluzione abitativa sia sul territorio comunale che su quello nazionale;
  • Se l’acquirente possiede residenza nel territorio comunale dove è ubicato l’immobile o se stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto lì la propria residenza. L’intento di voler stabilire la residenza nel comune dell’immobile acquistato deve essere dichiarato direttamente nell’atto di acquisto;
  • L’immobile deve essere ad uso abitativo e sono quindi esclusi dall’agevolazione prima casa gli immobili agricoli, commerciali o industriali.

In questo caso si avrà una riduzione dell’imposta che può andare dal 2% al 9% se si acquista da un privato o da un’azienda esente dal pagamento dell’IVA oppure si può accedere a una riduzione dell’IVA dal 4% al 10% se si acquista direttamente da un’impresa soggetta al pagamento IVA.

A livello IRPEF esistono anche altre importanti riduzioni che includono i costi relativi alla perizia e all’istruttoria, all’atto notarile e agli interessi passivi su base annua. Si possono ottenere sgravi fiscali, nel caso di un mutuo per la prima casa anche per le imposte di sostituzione e/o cancellazione delle ipoteche.

Esistono delle agevolazioni fiscali anche per la categoria dell’abitazione principale che sebbene, spesso coincida con la prima casa non è da considerarsi uguale: per parlare di abitazione principale essa deve essere l’immobile in cui il contribuente dimora o intende dimorare abitualmente. Nel caso di un muto è possibile detrarre gli interessi passivi e i relativi oneri accessori.

Mutuo prima e seconda casa: le differenze

Quando viene erogato un mutuo per la seconda casa si stabilisce che il mutuo sia una forma di investimento e non una condizione necessaria per colmare una vera e propria necessità.  Proprio in virtù di questa considerazione questo tipo di finanziamento non prevede le stesse agevolazioni fiscali e non vi è dunque la possibilità di avere detrazioni sugli interessi e sugli oneri legati all’accensione del mutuo.

Vediamo insieme le altre differenze:

  • Un mutuo seconda casa ha una durata massima di 30 anni;
  • Importo massimo finanziabile si ferma in media al 60% anche se è possibile arrivare al 100%.

Inoltre, ovviamente l’importo della rata del mutuo è più basso del terzo dello stipendio.

Altri fattori di cui tener conto per il mutuo

Uno dei fattori di cui tener conto quando si parla di mutuo ipotecario è il pagamento puntuale della rata: il ritardo o il mancato pagamento può, infatti, far scattare quelli che vengono chiamati come “interessi di mora” ovvero degli interessi connessi ai costi del finanziamento e che sono previsti a partire dal primo giorno di ritardo del pagamento. Oltre a quelli che sono definiti gli interessi di mora se una rata del mutuo viene pagata dopo un mese effettivo (30 giorni di ritardo rispetto alla sua data di scadenza), la banca può segnalare tale inadempienza agli organi preposti al controllo e al rischio di credito.

Per chiudere, vediamo alcuni diritti di tutela per il consumatore che vuole accedere a un mutuo. Quando si richiede un mutuo è importante tener presente che vi è il diritto di ripensamento ovvero il cliente ha il diritto di riflettere sull’offerta vincolante da parte della banca per almeno 7 giorni prima di accettarla.

Inoltre, secondo quanto stabilito dalla Legge Bersani, se le condizioni di un mutuo dovessero rivelarsi gravose nel tempo il cliente che ha acceso il finanziamento ha il diritto di trasferire il proprio contratto presso un’altra banca senza dover pagare oneri o penali. Infine, per chi vuole estinguere in anticipo un mutuo è possibile farlo senza pagare oneri, penali o compensi.

Conoscere queste particolarità e caratteristiche del mutuo significa saper non solo scegliere la migliore soluzione per sé ma anche sapersi tutelare e far valere i propri diritti in quanto consumatori.

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