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Quali sono i passi per ottenere il mutuo?

Richiedere un mutuo per acquistare un immobile a uso abitativo, un negozio o un ufficio è sicuramente un passo decisivo. Nel momento in cui si decide di intraprendere questo percorso molte persone sono spesso disorientate di fronte alla mole di informazioni.

Il nostro approfondimento mira proprio a dare un quadro chiaro della situazione in modo che sia per tutti interessante e vantaggiosa l’opzione di richiedere un mutuo ipotecario. Iniziamo con il dire che ottenere un finanziamento come un mutuo è una strada da percorrere passo dopo passo e in cui quello che si desidera avere è:

  • un processo chiaro e ben strutturato;
  • un sostegno adeguato alla risoluzione dei problemi;
  • consulenti professionali e a disposizione per ogni evenienza.

In questo modo il processo di accensione del mutuo, un momento indimenticabile della vita caratterizzato spesso da tanti dubbi, perplessità e ansie, può diventare più semplice. Per questo motivo abbiamo stilato una guida ai passi fondamentali da percorrere per ottenere un mutuo, per semplificare al massimo l’esperienza e renderla più fruibile per tutti.


In cosa consiste un mutuo?

Un mutuo è un prestito a lungo termine in cui viene concessa una somma di denaro che il debitore si impegna a restituire secondo le modalità pattuite. A differenza di altre forme di finanziamento il mutuo ipotecario iscrive ipoteca sulla casa; questa permette di tutelare il creditore da possibili insolvenze grazie a un diritto reale di garanzia.

Il mutuo coinvolge due parti nel contratto regolato dal Codice civile all’articolo 1813:

  • la parte che dà in prestito la somma di denaro, spesso una banca o un’istituzione finanziaria;
  • la parte che si impegna a restituire il denaro, spesso il privato cittadino che desidera acquistare un immobile.

Detto questo bisogna sottolineare che i mutui non sono tutti uguali. Ci sono molti altri elementi da considerare, come ad esempio le motivazioni per cui un mutuo può essere richiesto. Infatti può non essere solo con finalità di acquisto dell’immobile ma anche per la costruzione o la ristrutturazione di uno di questi, o semplicemente per un bisogno di liquidità.

Di norma l’importo del mutuo copre l’80% dell’acquisto dell’immobile, solo in alcuni casi la banca può coprire una percentuale maggiore, come ad esempio nel caso di mutui agevolati o dietro richiesta di ulteriori garanzie.


Quali sono le spese da sostenere per accendere un mutuo?

I piani di ammortamento cambiano in base agli interessi e gli stessi piani di ammortamento sono personalizzati in base alle esigenze delle singole parti.

Il debitore è chiamato anche soggetto mutuatario e deve sostenere, oltre agli interessi passivi previsti dalla banca, anche alcuni costi relativi a determinate spese, vediamo quali:

  • Spese di istruttoria bancaria;
  • Spese di perizia;
  • Imposta sostitutiva;
  • Polizza assicurativa obbligatoria (cosiddetta polizza “scoppio e incendio”)
  • Parcelle notarili;
  • Imposte di registro del contratto.

 

I tassi del mutuo

Quando si pensa a un mutuo è importante scegliere il tipo di tasso più conveniente e adatto alle specifiche esigenze.

Uno dei punti fondamentali di partenza è valutare quale sia il tipo di tasso migliore. In genere i mutui si dividono in due tipologie di base:

  • il mutuo a tasso fisso, con la garanzia di una rata sempre uguale negli anni;
  • il mutuo a tasso variabile, la cui rata dipende fortemente dalle oscillazioni di mercato e con la possibilità di risparmiare sui tassi di interesse nel medio lungo periodo, a fronte di una maggiore insicurezza rispetto all’ammontare della rata mensile.

In questi casi, per orientarsi meglio e ottenere quelle che sono le migliori condizioni possibili può essere importante, se non si è già esperti in materia, dedicare del tempo alla ricerca di un consulente creditizio che possa fornire un aiuto competente per orientarsi all’interno delle varie declinazioni di mutuo a tasso variabile.

E’ importante scegliere quello più adatto alle proprie esigenze:

  • Mutuo a tasso variabile con Cap;
  • Mutuo a tasso variabile con rata costante;
  • Mutuo a tasso variabile con rata crescente;
  • Mutuo a tasso variabile con Floor.

 

Cosa si intende per mutui a tasso variabile con CAP o Floor?

Ogni tipo di tasso ha le sue caratteristiche più o meno adatte alle esigenze del richiedente e può variare in termini dell’ammontare della rata, del piano di ammortamento, della durata complessiva del mutuo. Quelli a tasso variabile possono essere caratterizzati dalla presenza di un Cap o di un Floor, ossia di un tetto massimo e di un tetto minimo oltre il qual il tasso non può salire o scendere.

Ciò significa che si definisce con la banca concedente il mutuo una soglia di interesse che non può essere superata; si definisce così un importo massimo per le rate che si dovranno pagare (Cap) e di un tetto minimo, sotto al quale il tasso che viene applicato alla rata del mutuo non può scendere (Floor).


La banca: quali sono le valutazioni preliminari che andrà a fare?

Ora che abbiamo visto a grandi linee cos’è un mutuo, vediamo come è strutturato. Innanzitutto, prima di chiedere un mutuo è indispensabile decidere:

  1. qual è l’importo che si desidera ricevere;
  2. la rata che sarà possibile sostenere nel tempo.

Queste valutazioni vanno fatte in base al reddito al momento della richiesta e quello che si pensa di poter avere in futuro: il rapporto tra rata e reddito è fondamentale per non vedersi rifiutare la domanda di mutuo.

In ogni caso sarà la banca stessa a effettuare i controlli relativi alla sostenibilità di tale mutuo: è importante tenere conto che la rata del mutuo non dovrebbe superare un terzo del proprio reddito mensile netto.

Tuttavia, il solo parametro del rapporto fra la rata e il proprio reddito è solo una prima valutazione e non è sufficiente per stabilire se si abbiano i requisiti per ottenere il mutuo. La banca tiene conto di tanti altri fattori, quali ad esempio:

  • l’indebitamento familiare;
  • gli impegni finanziari e quelli non finanziari;
  • l’andamento e la gestione dei conti correnti;
  • la solidità del datore di lavoro o i bilanci in caso di lavoratori autonomi;
  • l’anzianità lavorativa;
  • l’età del richiedente;
  • eventuali somme disponibili.

In questi casi potersi interfacciare con un professionista dedicato come un consulente creditizio, esterno alla banca e che lavora esclusivamente per gli interessi del proprio assistito, è un’ottima soluzione per iniziare un’analisi di fattibilità che permetta poi di rivolgersi all’istituto finanziario più conveniente.


L’importanza di confrontare le offerte delle varie banche

Il mutuo varia anche per quanto riguarda la banca che lo eroga. Le soluzioni presenti sul mercato possono essere diverse ed è importante poter confrontare i seguenti fattori:

  • il tasso di interesse applicato, che varia in base alla durata del rimborso e alle condizioni applicate dalle varie banche a seconda della loro strategia commerciale;
  • le commissioni dell’istituto di credito, che si possono trovare nel foglio informativo della banca, in cui vengono riportate le spese da affrontare e le condizioni economiche. Questo documento è indispensabile e viene fornito in via gratuita e obbligatoria in fase di preventivazione.

La scelta della banca e del mutuo più adatto si basa su diversi parametri che vengono valutati in fase di confronto come:

  • il miglior prodotto assicurativo;
  • il miglior rapporto costi-benefici;
  • quale istituto offre spese più basse;
  • la tipologia di banca (con filiali fisiche, online, ibride)

Quando si tratta di confrontare le diverse opzioni di mutuo e si ha timore di andare in confusione di fronte alle tante offerte sul mercato, l’esperienza del consulente creditizio rappresenta una risorsa preziosa per far incontrare le esigenze del consumatore con la migliore offerta sul mercato e che meglio si adatta alla sua situazione.


La domanda di mutuo e le fasi di accensione del mutuo

Questa è la fase in cui il lavoro fatto in precedenza, fatto di scelte e le opzioni vagliate, viene portato a termine. Ha inizio la fase dell’istruttoria di mutuo vera e propria, firmando la richiesta di mutuo in banca.

In questa fase occorre consegnare i documenti richiesti per l’istruttoria di mutuo che sono diversi a seconda dell’istituto creditizio al quale ci si rivolge, al proprio profilo reddituale e al tipo di immobile che si sta acquistando

In linea generale, essi comprendono:

  • documenti anagrafici in corso di validità dell’intestatario del mutuo;
  • dichiarazione del nucleo familiare ed eventuali persone a carico;
  • documenti che attestano l’occupazione, il settore, la qualifica e infine il reddito, sia in termini mensili che annuali;
  • informazioni e documentazione economici finanziari, quali estratti conto;
  • documentazione completa relativa all’immobile che si sta acquistando.

La prima fase di questo processo è detta istruttoria reddituale: in questo caso la banca conferma o smentisce il lavoro fatto preventivamente. Ciascuna banca può prendersi la libertà di richiedere documentazione aggiuntiva in base ai casi specifici per ottenere maggiori garanzie o informazioni.

In ogni caso, a seguito dell’istruttoria reddituale, la banca restituisce un esito, positivo o negativo alla domanda di mutuo.

L’istruttoria reddituale del mutuo richiede in genere dalle due alle sei settimane, ma i tempi si possono allungare se la pratica risulta particolarmente complessa.

Rivolgendosi ad un consulente creditizio, i tempi dell’istruttoria si possono accorciare notevolmente grazie a canali e corsie preferenziali nella gestione delle pratiche di finanziamento con le banche partner.


La relazione notarile preliminare

Terminata con successo la fase dell’istruttoria reddituale, la banca avvia l’istruttoria tecnico legale incaricando

  • il notaio, a cui sono deputate le visure ipotecarie e catastali valutando che non ci siano gravami sull’immobile come ad esempio ipoteche legali, pignoramenti e altre problematiche che potrebbero renderlo non ipotecabile;
  • il perito, che effettuerà un sopralluogo in loco e redigerà la perizia estimativa dell’immobile.

Una volta finita questa fase, perizia e relazione notarile preliminare (RNP) vengono inviate alla banca che chiude definitivamente la richiesta di mutuo.

Conclusi anche questi ultimi importanti controlli, la banca emette la delibera definitiva, a seguito della quale consegna al mutuatario il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), un fascicolo contenente tutte le condizioni economiche e le informazioni riguardanti il mutuo che si andrà a stipulare.

Il cliente ha un lasso di tempo, detto periodo di ripensamento, per accettare o non accettare le condizioni contrattuali della banca. Solitamente il cliente ha almeno una settimana per poter scegliere.


Il contratto di mutuo: cosa succede dopo?

La firma del contratto è il passaggio finale della domanda di accensione del mutuo. Essa avviene solo dopo aver ottenuto la delibera del finanziamento e quindi dopo che la banca avrà deciso di erogare il finanziamento richiesto. La somma richiesta viene erogata in maniera contestuale alla firma del contratto oppure a seguito degli adempimenti amministrativi previsti, come il consolidamento di ipoteca. In quel caso possono essere necessari fino a 10 giorni.

Il notaio invia la copia della compravendita e una dell’atto di mutuo registrato sia al mutuatario che alla banca.

Al termine dell’illustrazione di tutto l’iter di richiesta e ottenimento del mutuo possiamo renderci conto di quanto questa pratica possa essere lunga, complessa e delicata.

Affidarsi ad un consulente creditizio riesce a rendere questo percorso più rapido e meno stressante. Infatti, essendo una figura professionale altamente specializzata che conosce i diversi attori sul campo, il consulente del credito riesce a procedere con una visione a tutto tondo, fornendo consiglio e supporto su diversi fronti, riconoscendo il miglior prodotto per la persona specifica.

 

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